Zaległy czynsz najmu lokalu a postępowanie o zatwierdzenie układu – czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę?

Izabela_Warszawa | 2026-03-29 09:42

Dzień dobry, prowadzę spółkę z o.o. i rozważam wszczęcie postępowania o zatwierdzenie układu. Mamy zaległości wobec wynajmującego z tytułu czynszu oraz części opłat eksploatacyjnych za lokal, w którym prowadzimy działalność. Wynajmujący zapowiada wypowiedzenie umowy i żąda natychmiastowej spłaty całości zaległości pod rygorem rozwiązania umowy. Czy takie zaległości z umowy najmu mogą zostać objęte układem i czy w trakcie postępowania wynajmujący ma prawo skutecznie wypowiedzieć umowę z powodu wcześniejszych zaległości? Jakie obowiązki pozostają po stronie spółki co do bieżących płatności, aby uniknąć utraty lokalu?

Dyskusja (10)

BozenaDoradca 2026-03-29 11:28

Zaległy czynsz i opłaty z najmu co do zasady mogą wejść do układu, ale to nie zawsze blokuje wynajmującemu wypowiedzenie umowy, zwłaszcza jeśli spełnione są warunki z umowy i przepisów (np. zwłoka i wcześniejsze wezwanie). Macie w umowie zapisane po ilu dniach zwłoki i po jakim wezwaniu wynajmujący może wypowiedzieć najem?

Milosz_96 2026-03-29 11:48

Zaległy czynsz i opłaty z umowy najmu co do zasady mogą wejść do układu w postępowaniu o zatwierdzenie układu, ale samo otwarcie PZU nie działa jak „tarcza” przed wypowiedzeniem – wynajmujący zwykle dalej może rozwiązać umowę, jeśli spełnione są warunki z umowy i przepisów (np. odpowiednie opóźnienie i uprzednie wezwanie z terminem). Macie już doręczone formalne wezwanie do zapłaty z dodatkowym terminem i wskazaniem, że po jego upływie umowa będzie wypowiedziana?

RenataWarszawa 2026-03-29 12:11

Odpowiedź

Odpowiedź do: Milosz_96

Też mam wrażenie, że te zaległości da się ująć w układzie, ale samo PZU raczej nie blokuje wynajmującemu wypowiedzenia, jeśli ma podstawy z umowy i przepisów. Masz już podpisaną umowę z doradcą restrukturyzacyjnym i obwieszczenie, czy dopiero to rozważasz?

Adam84 2026-03-29 12:41

Odpowiedź

Odpowiedź do: RenataWarszawa

Też mi się wydaje, że same zaległości czynszowe i opłaty da się ująć w układzie, ale to nie musi automatycznie „zamrozić” wynajmującego, jeśli umowa i przepisy dają mu podstawę do wypowiedzenia. Dużo zależy od tego, na jakiej podstawie chce wypowiedzieć (np. opóźnienie za ile okresów i czy było formalne wezwanie) oraz czy na bieżąco płacicie czynsz po starcie całej procedury. U Was to już jest na etapie współpracy z doradcą i obwieszczenia, czy dopiero rozważacie temat?

Darek_Doradca 2026-03-29 14:38

Odpowiedź

Odpowiedź do: RenataWarszawa

Mam podobne odczucie: zaległy czynsz i opłaty z umowy najmu co do zasady mogą wejść do układu, ale samo rozważanie PZU nie daje jeszcze ochrony przed wypowiedzeniem, jeśli w umowie i przepisach są przesłanki. Dopiero po obwieszczeniu (przy PZU) pojawiają się ograniczenia w wypowiadaniu niektórych umów, ale to i tak zależy od tego, czy zaległość powstała przed obwieszczeniem i jak wygląda treść najmu oraz wezwania do zapłaty. Jeśli wynajmujący już wysłał formalne wezwanie i upłynął termin z umowy, to w praktyce może próbować „zdążyć” przed obwieszczeniem. Jesteście już na etapie podpisania umowy z doradcą i przygotowania obwieszczenia, czy dopiero temat jest na stole?

MirekRestrukt 2026-03-29 12:24

Odpowiedź

Odpowiedź do: Milosz_96

Też mam podobne rozumienie jak Miłosz_96: zaległości czynszowe i eksploatacyjne zwykle da się ująć w układzie, ale to nie jest automatyczny „parasol” na najem. W praktyce wynajmujący często dalej idzie w wypowiedzenie, jeśli ma do tego podstawę w umowie i spełnione są ustawowe warunki (zwłaszcza gdy zaległość jest istotna i minęły terminy). Dużo zależy od tego, czy po starcie PZU regulujecie bieżący czynsz i czy wynajmujący jest skłonny chwilę poczekać, widząc realny plan spłaty. Macie w umowie zapis o wypowiedzeniu za opóźnienie po uprzednim wezwaniu i jak długi jest tam termin?

Monika_96 2026-03-29 12:41

Zaległy czynsz i opłaty z umowy najmu co do zasady mogą wejść do układu, ale to nie zawsze blokuje wynajmującemu wypowiedzenie umowy, jeśli spełnione są przesłanki z umowy i przepisów. Na jakim etapie jesteście (macie już obwieszczenie o ustaleniu dnia układowego) i czy wynajmujący wcześniej wzywał do zapłaty z terminem?

PatrykWarszawa 2026-03-29 12:41

U nas przy PZU wynajmujący dalej straszył wypowiedzeniem i żądał „od ręki”, ale doradca od restrukturyzacji mówił, że zaległy czynsz/opłaty z najmu da się objąć układem, tylko to nie zawsze blokuje samo wypowiedzenie umowy, jeśli w umowie są twarde terminy i formalnie powstała podstawa do rozwiązania. Macie już podpisaną umowę z doradcą układowym i czy wynajmujący dostał od niego jakąkolwiek informację o planowanym PZU?

Marcin_92 2026-03-29 20:43

Zaległości z czynszu i opłat eksploatacyjnych co do zasady mogą zostać objęte układem jako wierzytelności sprzed dnia układowego, więc wynajmujący trafia do grona wierzycieli jak każdy inny. Samo “rozważanie” PZU nie blokuje jednak wypowiedzenia – liczy się moment obwieszczenia i warunki ochrony z restrukturyzacji. Z tego co kojarzę, po obwieszczeniu wynajmujący ma ograniczoną możliwość wypowiedzenia umowy wyłącznie z powodu starych zaległości objętych układem, ale bieżący czynsz po dniu układowym i tak musi schodzić normalnie. Macie już obwieszczenie o dniu układowym i opłacacie na bieżąco czynsz po tej dacie?

JustynaPlock 2026-04-11 20:34

Co do zasady zaległy czynsz i opłaty z umowy najmu mogą wejść do układu w postępowaniu o zatwierdzenie układu, ale samo otwarcie PZU nie „zamraża” automatycznie wynajmującemu prawa do wypowiedzenia umowy za bieżące i dalsze naruszenia, a w praktyce spór zwykle kręci się o to, czy wypowiedzenie dotyczy wyłącznie zaległości sprzed dnia układowego i czy spełniono formalne warunki z umowy oraz ustawy. Macie już ustaloną „dzień układowy” i czy wynajmujący powołuje się na konkretny paragraf o wypowiedzeniu za zwłokę?