Czy wierzyciel zabezpieczony hipoteką może zostać objęty układem bez swojej zgody?

Obecnie wierzyciel hipoteczny jest objęty układem z mocy prawa, więc jego zgoda nie jest wymagana. Za zabezpieczoną uznaje się część wierzytelności odpowiadającą kwocie, jaką wierzyciel uzyskałby z nieruchomości w postępowaniu upadłościowym, z uwzględnieniem kosztów likwidacji i pierwszeństwa innych zabezpieczeń; nadwyżka długu jest traktowana jako niezabezpieczona. Wartość tę wskazuje nadzorca albo zarządca w spisie wierzytelności, zwykle na podstawie wyceny nieruchomości i testu zaspokojenia. Dla części zabezpieczonej propozycje układowe nie mogą bez zgody wierzyciela przewidywać gorszego zaspokojenia niż w upadłości ani zmieniać umówionego sposobu zapłaty.

Z praktyki wynika, że bez zgody wierzyciela układem można objąć przede wszystkim tę część długu, która przekracza wartość przedmiotu hipoteki. Część zabezpieczoną też da się objąć bez jego zgody, ale tylko przy spełnieniu ustawowych warunków spłaty, m.in. gdy propozycje przewidują pełne zaspokojenie albo nie są gorsze niż wynik możliwy w upadłości. Wartość zabezpieczenia ustala się zwykle na podstawie aktualnej wyceny nieruchomości, z uwzględnieniem kolejności hipotek i przewidywanych kosztów sprzedaży. W praktyce właśnie wycena bywa głównym punktem sporu z wierzycielem.

Obecnie wierzyciel hipoteczny może zostać objęty układem bez swojej zgody, ale dla zabezpieczonej części trzeba mu zaproponować zaspokojenie nie gorsze niż przewidywane w upadłości i zgodne ze sposobem określonym w umowie zabezpieczenia. Za część zabezpieczoną uznaje się kwotę, którą realnie otrzymałby ze sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym, z uwzględnieniem kosztów sprzedaży oraz wierzytelności mających wyższe pierwszeństwo. Nadwyżka długu ponad tę kwotę jest traktowana jak wierzytelność niezabezpieczona i podlega ogólnym warunkom układu. Wyliczenie powinno wynikać z wyceny nieruchomości i zostać odzwierciedlone w spisie wierzytelności.

Po zmianach obowiązujących od 23 sierpnia 2025 r. wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest objęta układem z mocy prawa, więc zgoda wierzyciela nie jest już konieczna. Inaczej może być w postępowaniach wszczętych wcześniej, gdzie zastosowanie mają przepisy przejściowe i stary model oparty na zgodzie wierzyciela. Za zabezpieczoną uznaje się tylko tę część długu, która odpowiada wartości przedmiotu zabezpieczenia, a pozostała część jest traktowana jak niezabezpieczona. W praktyce nie bierze się po prostu kwoty hipoteki wpisanej do księgi, tylko realną wartość możliwą do uzyskania z nieruchomości. Zwykle opiera się to na aktualnej wycenie rzeczoznawcy oraz teście zaspokojenia, z uwzględnieniem kosztów sprzedaży i hipotek mających wyższe pierwszeństwo. Jeśli nieruchomość jest warta 3 mln zł, a wierzytelność wynosi 5 mln zł, zabezpieczona część może wynosić maksymalnie 3 mln zł, a często mniej po uwzględnieniu tych potrąceń. Przy sporze o wycenę wierzyciel może ją kwestionować, dlatego operat powinien być świeży i dobrze uzasadniony. Kluczowe jest więc, kiedy dokładnie zostało albo zostanie wszczęte wasze postępowanie.

Przy postępowaniu prowadzonym według obecnych przepisów zgoda wierzyciela hipotecznego nie jest potrzebna, bo jego wierzytelność jest objęta układem z mocy prawa. Za zabezpieczoną uznaje się jednak tylko część odpowiadającą kwocie, jaką wierzyciel uzyskałby z nieruchomości w hipotetycznym postępowaniu upadłościowym. Nadwyżka ponad tę kwotę jest traktowana jako część niezabezpieczona. Nie chodzi więc automatycznie o cenę z operatu, lecz o przewidywaną kwotę zaspokojenia po uwzględnieniu realiów sprzedaży, kosztów i ewentualnych wcześniejszych obciążeń. Podstawą jest zwykle wycena nieruchomości oraz analiza hipotetycznego podziału środków. Ma to znaczenie dla przypisania wierzyciela do odpowiedniej grupy i warunków układu. Jeśli postępowanie zostało wszczęte przed zmianą przepisów z 23 sierpnia 2025 r., mogą mieć zastosowanie wcześniejsze zasady, według których zgoda wierzyciela była co do zasady wymagana dla części zabezpieczonej.

Przy restrukturyzacji wszczynanej obecnie wierzyciel hipoteczny jest objęty układem także bez swojej zgody. Część zabezpieczona odpowiada jednak nie samej rynkowej wartości nieruchomości, lecz kwocie, którą wierzyciel otrzymałby z jej sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. Uwzględnia się więc realną cenę sprzedaży, koszty postępowania oraz pierwszeństwo innych obciążeń. Nadwyżka długu ponad tak ustaloną kwotę jest traktowana jako część niezabezpieczona. Wierzyciel hipoteczny trafia co do zasady do osobnej grupy, a warunki układu dla części zabezpieczonej nie mogą dawać mu mniej niż upadłość ani zmieniać sposobu zaspokojenia bez jego zgody. Duże znaczenie ma tu wycena nieruchomości i test zaspokojenia sporządzany w toku postępowania. Inaczej może być w sprawach rozpoczętych przed 23 sierpnia 2025 r., do których stosuje się wcześniejsze zasady i zgoda wierzyciela na objęcie zabezpieczonej części układem miała większe znaczenie. Czy na nieruchomości są też hipoteki z wyższym pierwszeństwem?

Obecnie wierzytelność hipoteczna może być objęta układem bez zgody wierzyciela; za zabezpieczoną uznaje się część odpowiadającą wartości nieruchomości ustalonej na podstawie aktualnej wyceny, a nadwyżkę traktuje się jako niezabezpieczoną.